разбор

Аренда квартиры в Москве в 2024 году подорожала на треть. Однушки за 80 тысяч в месяц — это надолго? И почему вообще цены так быстро растут?

Источник: Meduza

Осенью цены на долгосрочную аренду в Москве достигли исторического максимума. Лето традиционно считается низким сезоном, но в этот раз затишья не наступило: спрос оказался повышенным, поэтому ставки продолжили расти. Участники рынка отмечают, что в среднем с начала года съем подорожал на 30-40% в зависимости от класса жилья и его расположения, а в некоторых локациях рост составил 65%. «Медуза» разбиралась, что стало причиной и почему есть надежда на скорый перелом тренда.

Аудиоверсию этого текста слушайте на «Радио Медуза»

Сколько сейчас стоит аренда?

В сентябре жители Патриарших прудов заметили, что в районе не осталось предложений об аренде однокомнатной квартиры ниже 100 тысяч рублей в месяц. Со временем такие объявления все чаще стали появляться и за пределами Садового кольца: например, сопоставимый ценник за квартиру 35 квадратных метров в Хорошевском районе, 39 метров в Лефортово в 15 минутах от метро, или даже в районе Очаково-Матвеевское, который прилегает к МКАД.

Пока это, скорее, исключения: речь идет о новых домах с отделкой без «бабушкиного ремонта» не на первом этаже. Усредненно в компании «Инком-недвижимость» описывают ситуацию так: студии сдаются в диапазоне 45-55 тысяч в месяц, однокомнатные — 50-65 тысяч, двухкомнатные — 65-85, а трешки — 75-120. В «ЦИАН.Аналитике» в сентябре среднюю стоимость однокомнатных лотов оценили выше — в 72 тысячи рублей. К концу месяца сервис «Яндекс Аренда» озвучил цену в 80 тысяч. Это рекорд.

Интенсивный рост начался в июле, когда «Авито Недвижимость» сообщила о росте спроса на 11% всего за месяц в целом по стране. В августе цены увеличились на 16%, указали в «Дом.РФ». Риелторы компании «Миэль» подсчитали, что рост скромнее — 10%, — но добавили, что в среднем за высокий сезон аренда дорожает на 5-7%, а в этот раз темпы приблизились к 20%. В «Яндекс Аренде» зафиксировали, что клиентов интересуют самые бюджетные предложения, из-за этого на них быстрее растет цена: если трехкомнатные квартиры за сентябрь подорожали на 7%, то однушки — сразу на 11,4%.

Суммарно с начала года, по подсчетам риелторов, аренда однокомнатных квартир стала дороже на 36%. В ЦИАН отчитались о росте в 43%. В прошлом году большинство однушек стоили меньше 50 тысяч рублей в месяц, а сейчас предложение в этом ценовом сегменте сократилось в 3,5 раза.

Причем тренд затронул не только столицу. В лидерах по подорожанию оказался Краснодар, также цены аномально быстро росли в Тольятти, Владикавказе, Ижевске и других административных центрах, которые попали в мониторинг.

Из-за чего такой скачок?

Главная причина — в льготной ипотеке, а точнее, в ее отмене. До 1 июля россияне могли оформить кредит по ставке 8%. Программа была массовой и обеспечивала 82% всех выданных займов на жилье в стране. Как только срок действия истек, клиенты банков смогли претендовать только на рыночную ставку, а она уже превысила 21%.

В итоге на рынок аренды вышли те, кого называют «несостоявшимися покупателями». По подсчетам «Инком-Недвижимости», если брать кредит на 30 лет на студию за 7,5 миллиона рублей, ежемесячный платеж при нынешних ставках составит 107 тысяч рублей, к тому же, нужен первый взнос. Снять такое жилье — ровно в два раза дешевле. В некоторых регионах разрыв еще больше.

Спрос оказался еще выше из-за сезонности: в августе сделок больше, потому что в города приезжают абитуриенты и студенты. Суммарно в начале осени интерес к аренде в Москве подскочил на 60%. Как уточнили в ЦИАН, самые дешевые лоты были сняты первыми, что негативно отразилось на статистике: она формируется только на основе вакантных предложений. Сделки по самым привлекательным квартирам заключались меньше чем за сутки после публикации, удивлялись агенты. А первые звонки поступали уже через 10 минут.

Рынок оказался не готов к наплыву клиентов: количество объявлений по однокомнатным квартирам в августе сократилось на 26%. К сентябрю предложение стало увеличиваться: как пояснили риелторы, «на рынок выходят арендодатели, которые решили проиндексировать стоимость своих лотов, но не нашли понимания у текущих арендаторов». Но даже с учетом этого, как говорят в «Инком-Недвижимости», количество заявок превышает количество доступных квартир в девять раз.

Рынок искал причины аномального спроса и даже допустил, что росту цен способствовала операция ВСУ в Курской области: беженцы якобы в поисках нового дома обрушили рынок аренды. Впрочем, участники рынка это отрицают.

И что теперь? Цены продолжат расти?

Судя по всему, в октябре рынок начал стабилизироваться. Во многом это связано с обилием предложения: в ЦИАН считают, что, увидев рост цен, к долгосрочной аренде подключились те, кто сдавал квартиру посуточно, а также владельцы вторичной недвижимости, которые из-за дорогих кредитов не могли ее продать.

В итоге за месяц число доступных квартир увеличилось на 25%. А просмотров объявлений стало на 19% меньше. Как подсчитали в «Яндекс Аренде», цены уже опустились примерно на 2%. Собеседники «Коммерсанта» считают, что тренд продолжится: до конца года аренда может стать дешевле на 5-10%. Впрочем, консенсуса по этому вопросу на рынке нет.

«Инком-Недвижимость» отмечает свойственную рынку инерцию спроса и фактическое отсутствие конкуренции у арендодателей. В «Яндекс Аренде» солидарны: россияне стали чаще пользоваться съемным жильем, поскольку не могут купить свою квартиру. Те, кто покупал недвижимость в инвестиционных целях, переключились на депозиты, доходность по которым выше.

Соответственно, цены снижаться не будут, пока не подешевеет ипотека. Она, в свою очередь, будет скорее дорожать: следующее заседание по ключевой ставке Центробанк проведет 25 октября, и у рынка нет сомнений, что она будет повышена. В таком случае рыночные ставки по жилищным займам могут преодолеть планку в 22% — и снова спровоцировать рост спроса на аренду.